節稅理財有門道！為什麼需要一間微型商辦

         新冠肺炎疫情爆發以來，中國大陸經濟內憂外患不斷，中美貿易戰更促使世界產業鏈轉變，使得不少台商棄陸返台，然而，受到「境外資金匯回專法」引導台商匯回3,351億元，限制5年不得投入不動產禁令，第一波將於今年8月解禁，加上近期股市財富效應，特別是在通膨加劇情況不減，購置房地產抗通膨成為新顯學，同時又有一波波鮭魚返鄉資金浪潮，潛在購買力相當旺盛。

          2022年以來管制房市政策一波波，尤其是住宅產品衝擊最為劇烈，但在台灣錢淹腳目，國內資本大增之下，金融政策趨使資金轉向商用不動產，尤其疫後工作型態轉變，彈性辦公空間、工商登記需求、行動商務等符合網路時代趨勢之辦公型態，小坪數微型商辦成為資金活水停泊最穩定之處。

         微型商辦置產循著東京商辦T.O.D軌道經濟成為不敗哲學，像是台中七期小坪數微型辦公室分佈在交通節點，且是市中心地標建築， 25~45坪左右輕盈的空間規劃，無論是自用置產都是一時之選。

         觀察政府數據即可驗證，根據最新經濟部商業司統計資料，自2019年疫情爆發以來，台灣新設公司行號家數逐年成長，除了2022年新設立家數趨緩，但也維持在10萬家以上水準，2023年一舉達到11.8萬家，「金融、保險及不動產業」、「批發及零售業」、「製造業」及「營造業」為最主力，值得注意的是，電商購物、網紅帶貨已成為主流，經濟部統計處副處長黃偉傑指出，2023年全年零售業網路銷售額為5,035億元，統計零售業全年營業額達到4兆5,760億元，同步寫下歷年新高紀錄。

         另外，國發會也發表數據顯示，近期全台新創家數由3,157家倍數成長至7,433家，微型客廳創業、網紅帶貨直播趨勢來勢洶洶，還有金融顧問、會計師事務所、資訊科技等青年創業蔚為風潮初期核心成員約1~3人，隨著公司經營業績翻紅、事業層面擴張，對於辦公室需求越來越強烈。

         正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示，台灣青年創業鼎盛，通常新設立的公司規模走向小而美，不需要太大的辦公空間，幾台筆電、幾張辦公室就可以拚經濟，尤其近期政府強烈調控住宅市場，法人取得住宅限制相對多，但購置辦公室，不僅可做公司及商業登記，還有節稅用途。

         購置商用不動產做為置產使用的話，不僅不受囤房税2.0限制，且在房貸尚無政策管制限制，可將資金做多元配置，以分散風險、提升財務韌性，以辦公室房東而言，所需繳交的稅金包含10%租賃稅以及2.11%二代健保費。

以每月合約租金50,000元，稅金並約定由房客申報繳款計算，最後實收43,945元，試算稅費如下：

房客預扣10%租賃稅：50,000× 10%＝5,000

房客預扣2.11%二代健保費：50,000 × 2.11%%＝1,055

 每月房客匯款實收租金為：50,000–5,000–1,055＝43,945

         上述稅費可約定由房東或房客負責申報繳款，隔一年度申報綜所稅時，若課稅金額少於房客預扣租賃稅10%，房東還可多退稅金，在合法當包租公的情況下，加上出租給公司法人相對住宅穩定，置產也更加安心。

         然而對比過去常見的大坪數辦公室以及屬於開放式租賃的商務中心，因應新型態產業崛起，「辦公室小坪數化」勢不可逆，而這類的微型商辦不僅有國際級的門面，還有精奢的公共空間，例如會議室、交誼空間、接待大廳等等，物管人員也可協助收發包裹、發票信件，若要置產出租，辦公室裝潢也相對於住家產品來得簡約，採用輕裝修即可出租，公司行號承租也相對一般住宅租客穩定度來得高。

(文/張瀞勻)