台中房價天花板封不住 估價師：不宜過度樂觀

         房價過去幾年不斷衝高，在房價單坪售價攀升的情況下，過去被認為「低總價」的天花板早已封不住，專家認為未來台中購屋主力的總價範圍常態將上修至1000萬元~1500萬元，而如今在「限貸風暴」尚未有進展下，估價師也提出「適者生存」之道。

         過去開發商考量到民眾購屋的負擔能力，市場上以「低總價」產品為銷售主力，以總價1千萬元為分界線，在台中只要低於此價格的產品去化率表現極佳，但在去年8月推行的新青安貸款帶動下，由於最高貸款額度可達1千萬元，許多購屋民眾也因此勇於提高購屋預算。

         對此，正心不動產估價師聯合事務所協理陳孟筠認為：「未來台中購屋主力的總價範圍常態將上修至1000萬元~1500萬元，這將成為新常態，相對地，其他產品的總價帶也會同步上調。」

         進一步觀察聯徵中心最新統計的臺中總體住宅（不分建物類別）買賣市場價格表現，2024年Q1買賣平均總價已達1,297萬，連續3季上漲，季增1.4%、年增6.5%；另外，買賣平均單價也達到29.7萬元，維持六季正成長，季增3.2%、年增10.6%。

         陳孟筠指出：「在房價單坪售價持續攀升的情況下，『低總價』的天花板早已封不住。」也因此產生限貸風暴，在目前情況下，陳孟筠提醒：「一些急需資金的民眾可能會轉向非法借貸渠道，必須特別注意借款的安全性。」

         對購屋族而言「有鑑於銀行最終核貸成數可能會受到限縮或延遲放款，故建議購屋民眾調整原先設定的購屋預算，避免過度樂觀，並多準備1~2成的自備款，以應對可能出現的貸款成數不足須即刻補足差額、非預期增加的房貸利息支出或其他持有成本。」

         但限貸風暴之下，未來開發商將出現一波「適者生存」機制，對銀行資金依賴度較高的小型建商易被市場機制強制淘汰、中型建商可透過與他人合作開發項目來避險並維持市場地位、而自有資金相對充裕的開發商則能掌握更高的主導權，有望藉機快速提升市佔比。

         影響層面較大的為中古、二手市場，馨傳不動產智庫執行長何世昌認為：「銀行自主性限貸令二手屋市場目前未見拋售潮。除了舊房貸利率多是地板價利率，過去《平均地權條例》新制預售屋禁止轉售措施的影響，讓買方想轉售也無法如願。」

         何世昌直言：「在二手屋委售量變得更稀少，成交量又因房貸塞車、買方縮手等因素下滑。即便成交了目前排隊等貸款的情況，這樣的發展對二手、中古市場都將是一場噩夢。」

(文/陳筱惠)