公告地價調漲 對一般民眾影響有限

        正心、大中不動產估價師聯合事務所共同發布11月份大台中房市分析月報，就台中市不動產交易量體及價格進行專業分析。在買賣移轉登記數量部分，9月登記棟數為2,971棟，相較於上月增加約10.3%，相較於去年同期增加5.2%，應為8月(農曆7月)部分買氣遞延效應所致。另外，從建照、使照量來看，今年1~9月累計之建照、使照量，相較於去年同期，分別減少4%與20%，顯見當前房市仍處於疲弱狀態。

        而依據8月份實價登錄資料，屋齡2年內之大樓新成屋，交易主要集中在北屯區與西屯區，西屯區的購買主力帶(即25分位~75分位，代表資料中間50%的分布情況)價格為25.2~29.5萬元/坪，北屯區的購買主力帶價格為18~24.1萬元/坪。屋齡2年內之透天厝新成屋，交易主要集中在海線(沙鹿、清水、梧棲、大肚等區)地區，購買主力帶價格約為870~1,300萬元。

        此外，針對近期因地價稅調漲引發的議題，正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示，因為地價稅每3年調整公告一次，而地價調查時間段、公告日、地價稅開徵日等時間的不同，才造成民眾對市場氛圍與公告地價觀感的落差；詳言之，105年11月開徵的地價稅，是根據105/1/1公布之公告地價，而公告地價是由地政機關調查買賣實例查估而得，調查買賣實例的時間卻是在103/9/2~104/9/1，而依各類房價指數來看，整體房市氛圍從103年底開始轉變，才造成民眾在今年11月收到地價稅單時，感覺房市景氣差，但地價稅額卻是上漲的情況。

        但細究地價稅基(申報地價)僅約市價的1成，且自用住宅稅率為2‰，實際上對於一般擁有單戶住宅民眾而言，地價稅額影響有限；除非是擁有大面積土地，或地價總額超過累進起點地價而被課以累進稅率者，否則地價稅應不至於出現過大之漲幅。

        建議未來實行地價基準地的制度，修正以往未考慮個別宗地間差異的地價區段查估模式，讓各宗土地依照立地條件不同，有較細膩的差別地價，對於區分所有建物的房價因樓層高低不同，自然各戶之間的立體地價也應該有所不同。而未來修法也要考量自住民眾、持有時間長短、取得原因(如繼承)等情況，予以適當之稅率優惠，對於弱勢的自住民眾，則以不增加往年平均稅額為原則，設計出一個對大家更為公平的課稅機制。

發布單位：正心不動產估價師聯合事務所

聯 絡 人：宋明一估價師

連絡電話：04-24621122

發稿日期：105年11月5日