2007大台中地區上半年房市分析

         今年上半年台中房市就像亞熱帶的天氣，令人有些捉摸不定，雖然許多市場分析人士及學者，認為景氣已反轉到一定階段，應該要戒急用忍、居安思危。但建商對未來依舊信心十足，搶地戲碼一直上演，區位較好的土地成交行情還是一直不斷攀昇。兩派的論戰使得消費者猶如霧裡看花，看的有點霧煞煞，可說是氣氛十分詭異的上半年，茲就一些客觀的事實說明，相信各位看倌們讀完之後心中自有定見。

壹、總體因素

一、國際

         這半年來國際油價一直調漲，連帶物價跟著上揚，房地產在通貨膨漲時代對長期投資者而言是極佳的保值標的，而台灣的房價較於全球各大主要城市相對的便宜許多，上半年吸引了許多外資以及華人炒樓團來台探路，與國際的情勢接軌對台灣人心理產生某種程度的房價信心。

二、 政治

1.選舉：

         適逢明年要總統大選國民兩黨總統候選人名單紛紛在這個時候出爐，民眾早已厭倦政黨惡鬥，因此兩組候選人不約而同喊出要拼經濟，降低政治對經濟與房市的負面影響，藉此爭取中間游離選票。

2.兩岸：

         由於政府尚未完全開放大陸人士來台觀光，但兩岸經貿、文化互動頻繁，台商回流成為豪宅市場相當大的支柱，這半年台中成為三通的主要樞紐議題不斷浮現，形成拉抬未來台中房價關鍵因素。

三、 金融：

1.銀行銀根緊縮：

         受去年卡債風暴衝擊，部份銀行今年起開始謹慎控制房貸風險，核貸成數降低以及部分金融機構拒絕承做投資性產品（如套房），影響了低總價房地產及首購族的買氣。

2.利率反轉：

         上半年金融機構不斷升息的結果，將造成實質需求購買力降低，屋主房貸負擔加重，影響新成屋市場的胃納量，以及增加中古成屋的供給量，對一般住宅房價將形成較為負面的效果。

四、 政策

1.農地釋出政策：

         這半年來一有國有土地，或是台糖土地標售，得標價格便屢創新高，有學者認為這並不是內需增加，而是屬於「制度上的土地短缺」。因此，為檢討農業政策與抑制地價上揚，政府研擬農地有計畫的釋出，於六月中院會通過「農村改建條例」，如經立法院三讀通過，勢必對都市土地地價產生一定的影響。

2.稅改方案：

         扁政府為避免因升息、金融機構銀根緊縮為房市帶來負面效益，釋出可能修法將來自用住宅居住滿五年以上，土增稅取消每人一生一次之限制，只不過此政策利多雷聲大雨點小，未來還有待朝野凝聚共識。

貳、區域因素

一、台中市重大建設

1.捷運：

         交通部確定台中捷運綠線於今年10月正式動工，有鑑於台北捷運沿線房價節節升高，預期心理因素使得規劃的15個站區周遭中古成屋行情明顯上揚，場站聯合開發的商機無限情形下，此利多消息率先反應台中上半年捷運沿線地主惜售之現象。

2.整體開發地區與十二期重劃區：

         後期發展區自93年4月內政部通過有條件解禁之後，原14個開發單元開放自辦重劃，這半年分別陸續有6、7單元以及9、11單元因考量環中路開闢時的地主優先分配權與捷運綠線通過問題，納入了十三、十四期的公辦市地重劃範圍，而十二期重劃區進入了評議重劃前後地價與分配土地的階段，這些公辦與自辦重劃區因整體完善的公設規劃，又位於區位佳的地段，勢必帶動區域地價的另一波的漲幅。

3.水湳經貿園區：

         隨著水湳機場的遷建，經貿園區開發的話題一直就未曾間斷過，三月中李澤楷到訪台中，隨即遠雄集團也來投石問路，水湳附近地價就跟著水漲船高，六月初陳總統指示軍方限期遷出，未來經貿園區不管以何種方式開發案，似有水到渠成之態勢。

二、 金磚二區

1.中科效應：

         目前依國科會統計數據，短短三年的開發，中科管理局正式掛牌時，園區進駐的廠商累計到八十五家，投資額已逾一兆八千萬元，現階段同時也創造了一萬七千多個就業機會，預期兩年內將突破兩千億的營業額，中科所帶來榮景說是引領台中地區房價向前走的火車頭一點都不為過。

2.新市政中心：

         七期地價一直是眾所矚目的焦點，隨著新市政中心的動工，以及大都會歌劇院確定設置，這半年來民間的土地交易價格屢創新高，豪宅房價更是站上了建坪價40萬元大關。上半年台中市政府為預防地價過熱，宣佈今年將暫停標售七期抵費地，希望能達到「恆溫調控」之效果，但此舉反而造成七期土地供不應求，帶動民間成交價一直往上攀昇，據96.5.5報載惠來路與市政北二路交界三越汽車旅館「新六」土地，於四月初某建設公司以每坪185萬買下，刷新去年七期抵費地每坪128萬成交紀錄，素有台中信義計畫區的七期重劃區，相信是台中房市最具指標性的區域。

三、 高鐵通車 

1.一日生活圈：

         高鐵自去年底通車以來，中部居民無不希望能夠縮小南北房價差距，然這半年來由於高票價使用情況並不普及，高鐵產生的磁吸效應尚未呈現，各界均冀望政府能夠提出獎勵措施，鼓勵民間投資開發，讓烏日站區的開發能夠吸引人潮與商機，帶動台中地區的繁榮。

2.鎮南休閒專用區：

         面積148.55公頃的鎮南休閒專用區確定將以區段徵收方式開發，由於鄰近烏日高鐵站，消息一釋出附近地價這半年也跟著水漲船高。

四、中市升格

         立法院於5月4日 通過「地方制度法」修正案，讓台北縣符合直轄市升格條件，而台中市卻因設籍人口未達法定200萬門檻，錯失成為準直轄市的機會，為此台中市府會上下一心至國會訴求均衡區域發展及台中人的權益，遊說立法院長協助推動修法，盼能讓台中升格為直轄市分配到合理稅收，促進地方建設和帶動不動產相關產業繁榮。雖然此舉未必能有立竿見影之成效，而台中縣市是否合併升格還有許多討論的空間，但各界爭取升格議題彷彿讓下半年台中房市吃了一顆定心丸。

参、成屋市場

         雖然上半年大環境因金融機構銀根緊縮、升息、消費者信心指數下降等多空交頭，但由於中部地方許多重大建設如火如荼的展開，甚至出現新的進度或計畫明確化，讓台中房市整體表現能夠維持一定的水準，根據永春不動產提供上半年房市訊息來看：

一、住宅大樓

         大樓住宅產品因替代性高，新成屋陸續交屋、建商又不斷推案之情形下，買方觀望氣氛濃厚，致使議價空間有加大的趨勢，因此，區域環境形成拉抬上半年房價重要因素，像七期房價由於土地成本不斷升高，上半年豪宅成屋市場成交行情相較於預售階段已有三成至六成不等的漲幅，但其他沒有重大公共建設加持區域成交情形就稍嫌有些疲軟，顯示需求量未能支撐大量的住宅供給。因此市場情況的差異性，便取決於地段好壞及個案的表現。

二、店面

         店面產品屬於稀少性、高總價的產品，消費族群多屬自有資金較為充裕的投資者，不受利率反轉與貸款成數限制的影響。因此，不管是樓店或是透天店面，只要臨路條件佳、面寬大、夠吃市，上半年房價上漲幅度像是威而鋼，絕對是票房保證。

三、透天別墅

         上半年因地價上揚，屋主預期心理因素，透天別墅區位較佳的特色產品依舊頗受消費者青睞，而位於生活機能較為缺乏的郊區別墅，在價格優勢的前提下，去化的狀況也較為樂觀，但依然要注意可能產生供需失調的問題。

肆、結論

         根據某項研究顯示，台中市連續三年家庭平均購屋比達11%，蟬聯各縣市冠軍，顯示了大台中因此地理位置適中、氣候宜人，城市競爭力評比也大幅提升，並匯集許多重大建設，讓消費者在台中地區的購屋意願較為強烈。

         總言之，上半年大台中地區利多環境大於總體利空因素情形之下，相信下半年消費者對台中房市的看法，也將變的審慎樂觀。