房市第三季 房市盤整 休閒不動產正夯

         正心、大中不動產估價師聯合事務所於12月5日共同發佈「105年第三季大台中房市季報」，以買賣登記移轉棟數、建照、使照核發數、與實價登錄…等資料作為分析基礎，經由估價師分析交易量體與價格，顯示第三季台中房市呈現量回溫、價微跌的狀態。

壹、量體分析

         建物買賣移轉登記棟數自104年第四季高點後，於105年第一季出現大幅下降，第二季開始逐漸回溫，第三季買賣移轉登記棟數(9,438棟)季增8%，相較去年同期，年增3%。而新成屋(第一次登記)棟數，自104年第四季之6,662(棟)，於105年第一季、第二季逐步減低後，第三季出現反彈(3,956棟)，呈現季增94%、年減2%之情況。

圖1、台中市長期買賣登記棟數趨勢(季)

         依據實價登錄資料，第三季整體交易量(包括土地、建物、車位等)部分季減13%，交易總金額則季減7%；比較第三季與去年同期資料，交易量與交易總金額均年減約15%。

圖2、台中市105年第二季成交數量與總金額

貳、價格分析

         依實價登錄資料進行分析，於土地單價部分，105年第三季之住宅區單價呈持平，商業區小幅下跌，工業區微幅下跌，農業區則呈微幅上漲趨勢。於住宅建坪單價部分，大樓、透天厝單價大致呈小幅下跌趨勢，華廈呈微幅上漲，公寓單價則呈持平趨勢；住宅總價部分，大樓、透天厝總價呈小幅下跌趨勢，華廈、公寓總價呈微幅上漲趨勢；整體而言，呈現微幅下跌趨勢。

         正心不動產估價師聯合事務所宋明一估價師表示，因房地合一、持有稅制等影響，當前市場以首購與自住需求為主，價格帶則以低總價市場較受青睞，在相同條件下價格較低者成交機會愈大，成交速度也愈快，導致房價呈現向下修正之趨勢。

圖3、台中市長期土地交易單價趨勢(季)

圖4、台中市長期住宅建坪單價趨勢(季)

圖5、台中市長期住宅產品總價趨勢(季)

參、休閒不動產

         正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示，今年房屋住宅市場低迷不振，許多不動產開發業者，轉而朝向過去較鮮少人留意的休閒不動產，尤其近來炒得火熱的一例一休議題，不管最後如何定案，台灣各階層的例假日或年休時間勢必更為彈性、頻繁；為因應龐大的旅遊休閒商機，久樘建設在數年前即已選定三義經營頂級民宿(ChooArt Villa樹也)，立穩營建則於苗栗鯉魚潭地區發展休閒型會所，另建設業大咖龍寶建設張麗莉董事長以及慶仁建設林正昇總經理，也不約而同在三義及鯉魚潭好山好水地方置產，顯現英雄所見略同。

         立穩營建董事長陳舜智表示，他以收藏珍稀絕景的角度切入，專門尋找具有美景的土地，開發休閒型會所或文創旅店，他舉鯉魚潭的土地為例，當初具有臨湖美景的土地價值尚未被正確認知，土地價格計價方式仍比照都市土地計價的規則，即面前道路越寬闊越高價，若在偏遠小徑，即便是臨湖土地，其價格仍舊不如大馬路旁的土地；但如今，當地土地價值的高低不再以「方便進出」為訴求，而是以景觀視野夠不夠美，能否得到真正的「放鬆感」才是重點，現在的臨湖土地已不可得，擁有湖景的土地價值飆高，只剩大馬路旁車水馬龍的土地仍舊乏人問津。他表示，除了中部建商以外，也有像私人企業如赤鬼牛排張董預定在附近興建私人會所，水舞集團預定興建渡假會所並發展渡假村，藝術家余登銓則正在設置雕塑園區，就連北部的企業，也有不少到鯉魚潭周邊獵地，準備興建員工休閒會館或私人招待會所。

         就本季交易量體與價格分析結果而言，105年第三季台中房市呈現量回溫、價微跌之盤整現象，交易動能尚顯不足；而近期因應房市景氣不佳，許多產業看準國人假日遊憩的消費潛力，紛紛將目光聚集在休閒不動產，顯現此風潮確實帶動市場資金游移至中部鄰近有開發價值的山風溪水、鳥叫蟲鳴地區。

發稿單位：正心不動產估價師聯合事務所

發稿日期：105年12月5日

聯 絡 人：宋明一 估價師  

連絡電話：04-24621122