分析租賃住宅市場租金水準之淺見

　　隨著房價飆漲而薪水凍漲的時代來臨，不動產租賃市場的需求面大增，買不起房的只能退而求其次改用租屋，少數經濟條件更差者甚至租不起，而租後亦可能面臨房東房客間的糾紛等種種問題；為使無殼蝸牛族群亦能住的安心，政府提出包含興建社會住宅、推動都市更新、制定租賃專法等三大住宅政策主軸，目標是在高房價的民怨之下，逐步實現居住正義。

　　內政部於107年6月27日正式施行「租賃住宅市場發展及管理條例」，開始大力推行租賃市場邁向包租代管的專業服務制度，藉以提升更適宜的租賃住宅環境；而為鼓勵房東、房客加入包租代管計畫，政府編列相關經費用以稅賦減免、修繕補助、租金差額補助等優惠措施，其中在「租金補助」的環節要如何實質審查達「合理市場租金」即十分重要。

　　依據社會住宅包租代管出租住宅市場租金價格評定原則指出，市場租金價格係由租屋服務事業(以下簡稱業者)蒐集與出租住宅鄰近、相同或相似之三件租賃比較標的租金價格為基礎，經比較、差額轉換序位及計入權重後，所求得之金額；然而，出租住宅租金高低與否與其房屋本身條件有著極大的連動關係，舉例來說，屋況維護良好、格局方整、位處熱門商圈、生活機能佳者，租金較具備優勢，反之則租金下調。

　　目前租賃市場上並無較具指標性的公開資訊或租金評定標準可供參考，於租賃媒合過程中通常以私契為主，並以「租賃雙方合意價」即為成交租金；雖然目前政府極力推動實價登錄，但登錄租金的實質內容卻充斥著各種特殊狀況，包含：租金內含其他費用（管理費、清潔費、水電費、網路第四台、車位…等）、特殊交易（親友員工或其他特殊關係間之交易、僅承租部分面積…等），其代表著租金是由純租金加計其他條件的加乘效果而有了最終租金，因此，為了達到各行政區當地租金市場行情的適用性與基準質較高，故應建置一套租金標準房審查模式，據以反映各個租賃物件的合理租金，可大幅降低租賃住宅市場租金的亂象。

　　後續將依序針對「社會現況」與「政策推動與檢討」探討其根本問題，並具體提出改善建議......

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