攏是為著「價」

         平均地權跟著中華民國走了一百年，在一O一年的今天因為即將施行實價登錄、市價徵收及未來可能跟進的實價課稅等諸多嶄新政策，讓沉睡許久的國父思想再度被搬上檯面來討論，平均地權中有規定地「價」、照「價」徵收、照「價」收買及漲「價」歸公四大意涵，只是過去這其中所謂課稅、徵收基礎的「公定價」，偏偏與民間實際成交的「市場價格」產生諸多認知上的差異，這種公、私部門之間因為價格所衍生的立場、觀念與利益上之衝突百年來不斷的發生，而不動產估價師法雖於八十九年立法通過，但在剪不斷、理還亂的國家地價雙軌制度中，仍然未能發揮一定的功效，加上社會各界對此證照認識不深且政府又不甚重視，故此專業制度竟演變成擋人財路與政府不作為下的犧牲品。

         個人參與縣市政府地價及標準地價評議委員會算一算也有八、九年的資歷了，依據法令規定地評會的任務包括1.地價區段之劃分及評定各區段之地價。2.評定土地改良物價格。3.評定市地重劃前後及區段徵收後之地價。4.評定依法異議之標準地價。5.評定依法復議之徵收補償價額。6.進行其他有關地價及標準地價評議事項。加以土徵條例修正通過後，土地徵收補償市價及市價變動幅度之評估也將成為地評會新的工作。

         由於我國規範地價之法令規章高達一百多項，，是以地評會審議通過上述之地價供作各級政府與公用事業課稅、徵收、推算土地分配、容積移轉、專案讓售及繳交租金、代金、回饋金之計價基礎，惟上述公定價用途並非具有一致性之「目的」，有些目的諸如課稅與徵收甚至呈現極端的反向關係，因此，在人民利益最大的考量之下，地評會委員的思維及立場就顯的有些進退維谷、不知所措，未來施行實價登錄、市價徵收後如此手心手背都是肉的情形將會更趨嚴重。

         基本上，財貨的價格藉由供給與需求間的交互議價關係而形成的，但不動產本身價格無法單純以供需的角度來決定，故一物一價法則在不動產的市場就很難去得到印證，由於不動產的異質性加上產權繁複性，其價值隨著估價目的的不同再歷經市場機制作用後，就會產生千變萬化不同的價格。因此，估價師於從事估價時都會先了解委託者的估價目的，並分析產權、現況、使用管制、稅賦後，再界定估價前提與條件，如此才能推估出普世價值皆能夠認同的「價」。

         舉個幾個例來說好了，銀行要提供融資放款時，為確保債權能夠回收，故著眼於的是擔保品的市場「交換價值」；公開發行公司於資產重估時，對於成本角度的「持有價值」就較為重視；而政府欲課人民的財產稅時，強調收益「使用價值」變成衡量稅基的重指標了。另外，在房地一體的型態上，究竟是否考量房屋與土地相結合所產生的效益，亦或是不考慮二者相互關係，僅就房屋或土地個別以單純建物還是素地的角度估價，這也是未來我國房地分離稅制必須要面對的問題。再者，我們都知道持有不動產的權利主體—人，也是影響不動產交易價格的關鍵因素，一個標的不管是多人共有還是一個人持分全部？現況被佔用亦或是其他的私權糾紛，也在在影響勘估標的之「價」。

         其實估價師與社會大眾一樣，所追求的是一個符合社會公平、正義、合理的「價」，在這樣的前提下有時候「相對值」的概念就會大於「絕對值」，所以，我們本來就認為有些整體開發的方式，像市地重劃、區段徵收、都市更新非得一定全然以市價的角度去衡量不動產價格，但如何兼顧開發者與所有權人間垂直公平，以及所有權人與所有權人彼此間的水平公平，這便是估價師所正視的另一個課題。

         課稅的制度設計也是如此，如果政府主張要對自住型輕稅；投機型重稅，那應該要思考如何就稅基部份反應合理的市場價格或是實際的成交價格，再輔以不同的使用型態、移轉模式、管制類別、持有期間及交易動機來制定差異化配套稅率，如此便能達到稅負的公平與效率，而不是一昧在地評會扭曲地價，政府還大言不慚的說目前的公告現值已達「市價」的82%？

         看一看這幾年不肖業者任意哄抬價格，使得高房價成為十大民怨之首；政府未能有合理的補償價格，演變成大埔農地強行徵收事件；王家透天厝更新前的權利價值被低估，產生文林苑都市更新爭議案；甚至我們台中市南屯天主堂重劃配地，於評定重劃前地價時忽略了天主堂的使用價值較週邊農地高，受益程度較低，竟仍須繳交高額的差額地價；捷運聯合開發場站價購金額，受限於政府公告現值的羈絆…等，屢屢上了全國的新聞頭條版面，像一齣齣悲劇每天不斷的上演。這些苦果不單當事人須付出慘痛的代價外，也耗費政府諸多的行政資源，無形間也賠上了高額的社會成本，就算馬總統選前倡導居住正義，火速通過了實價登錄三法、住宅法及土徵條例修正案，惟至目前全民都還未走出這些事件的陰霾，追根究底的結果，其實大部分都是因為「價」的問題根源沒有處理好，才衍生出這麼多、這麼重大的社會事件出來。

         所以，如何建構衡平的「價」，已成為居住正義口號能否落實的核心課題，但遺憾的國家未能積極輔導並善用一手創立的不動產估價師制度，反而處處排擠、剝奪估價師的法定業務。事實上，在整個土地開發的過程中，政府是處於交易相對人的角色，勢必需要有一個公正客觀第三人的機制存在，才能化解外界認為公部門球員兼裁判的疑慮，另外，既然要賦予估價師獨立超然的立場，那麼如何讓估價師在不受干擾、威脅利誘之情形下作業，這也是政府、產業及社會各界共同要思索的問題。

         目前台中市不動產估價師公會已經建置一套完整公平的輪案機制，以及綿密嚴謹的報告書襄閱辦法，非但能去除外界對於估價師立場不公正的疑慮，亦能提升估價報告書的品質，藉由不動產估價師法規定「業必歸會」所成立的法定組織(公會)運作，以最高道德標準的自律作業模式，我想未來的不動產估價師的公信力將等同於被形容為皇后貞操的司法官般，其品德是無庸置疑的。

         既然不動產的「價」對每個人身家都有密切的關係，在國家走向實價登錄、交易資訊透明化的時代開端中，讓我們多體恤公私部門地價人員的辛勞，尊重他們的專業價值，並為推動公平、合理的「價」一起來傷腦筋吧！