以地政士視角看房市分析之次市場概念

          房地產市場因產品本身異質性高每項產品的特色、屬性皆不相同，易使同區域內的各產品產生價格差異，然房地產相關從業人員地政士、不動產估價師、仲介、代銷、經紀人員…等，往往在面對客戶、消費者詢問市況時，對於特定產品供需圈的界定，常無法清楚勾勒出客觀的分析範圍。也因為這樣，市場上產生出次市場的概念，依照產品本自不同的用途、性質以及周遭環境去劃分各個不同的次要市場，進而產生市場區隔的模式，市場區隔不僅能幫助供給者有效地瞭解各次市場的需求客群及商品定位，也能讓需求者依照各次市場的劃分特性找尋其偏好的產品類型。各個次市場位處於同一供需圈，並非完全獨立互不相關的個體，各個次市場間有相互可替代的情形存在，且其價格形成有相互競爭之關係，而周圍環境、生活機能、公共設施服務水準等因供相同或類似用途之產品使用，進而形成同質性較高的近鄰地區。換言之，次市場是將整個市場以屬性，就行政區界或自然界線再予以劃分為多個次市場。或是將互相具有替代性的產品集結成近鄰地區。

         房地產市場是由多個次市場而組成的，在過去的文獻中，對於次市場的劃分方式也已有許多的討論，最常見的劃分方式通常是根據行政區或房屋類型來定義，此種劃分方式是最簡單操作的透過國內外的文獻研究可以發現，房地產的市場區隔除了可以根據行政區及房屋類型劃分之外，也可藉由房屋周遭的地理與生活環境做更進一步的劃分，舉例來說，我們還能透過商圈、學區、捷運、工業區、就美因泰等各種指標，針對一個行政區再去做更詳細的次市場劃分，而不再只是單單以各行政區這種籠統的方式作為劃分的標準。不動產估價技術規則就比較法蒐集比較標的時，針對同一供需圈給予明確定義「指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍」亦詮釋了房地產次市場中的基礎架構。然同一供需圈有近鄰地區與類似地區，更精準地來說，近鄰地區指「勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不動產，形成同質性較高之地區」，就是次市場最好的註解。