不動產估價師公會「輪案機制」之初探

一、前言

         不動產估價師法自89年10月4日制定公佈，至94年10月6日緩衝期屆滿正式施行到今天，已近十四個年頭，因該證照屬國家高考級層次，需研修課程範圍較大，橫跨法律、財稅、經濟、營建、都計、估價技術、統計分析…等專業領域，故相較於律師、會計師、建築師錄取率較低，養成階段所耗費時間也較長，如此高門檻、高水平的行業，原本讓外界充滿了期待與想像，豈料主客觀環境種種的因素，演變成今天叫好不叫座的窘境。

         究其最主要原因，該產業所屬中央主管機關內政部地政司層級過低，沒有一個有效輔導的獨立機構，強勢推行估價師應有的法定業務；另法制化初期公會系統礙於資源欠缺，也未積極建立有利產業發展的業務機制，讓許多原本滿懷憧憬的估價師，任其像無頭蒼蠅般的發展，除了市場惡性削價競爭外，最令人詬病的是少數估價師為圖生存，配合客戶期望估值出具與市場行情顯不相當的估價報告書，讓外界慢慢對估價師產生了信任危機。於是一遇有估價需求的業務機會，民間、政府部門多另謀其他管道或機制，估價師角色似乎不再是評價需求者的唯一選項。

二、為何公會要大力推行輪案機制

         過去以來僵化的國家考試制度，以及補習班言過其實的招生廣告詞，吸引了只會念書、想賺大錢的莘莘學子投入此一產業，以致於許多估價師常常忽略了這個產業應有的核心價值—「藉由公允價格來維護社會公義」。然而，不動產估價業務存在著估價師與客戶之間尷尬的依存關係，如何避免估價師於執業過程中受到利害關係人不當干擾，可以獨立自主作業，成為估價師公會極力思考的問題。

         另現階段估價師同業間的報告書版本琳瑯滿目、各自為政，優質報告書認定及收費標準也不太一致，導致外界不斷批評估價市場不夠成熟，如不思索一套機制順勢導入報告書格式統一化，主管機關、學界想要推廣估價報告書評鑑制度，更是緣木求魚、阻礙重重。

         事實上，社會各界殷切冀望具公信力的估價報告書能為當事人解決問題，司法機關各類型訴訟案件尤為甚，然若囑託給個別估價師事務所，因無嚴謹的報告書襄閱或審查機制，公會不時受到當事人投訴劣質的報告書嚴重損害到利害關係人的權益，浪費更多的司法及社會資源，甚至質疑估價師立場的公正性，致使產業的形象大受影響。

         相較於國內其他之專業證照制度，不動產估價師制度之起步較晚，真正考取證照後，實際執業之人數更是有限，估價產業的發展一路走來顯得步履蹣跚，報告書品質與收費價格更有向下沉淪之趨勢。筆者曾看過一份總估值超過20億的報告書，勘估標的係一大型量販店，但報告書內容扣除相片與位置圖後，其餘內容大約10多頁，其中一般因素、區域因素、個別因素分析兩頁帶過。一份粗略的報告書，收費水準必然低落，或許於業務委託之初期，當事人如何說明其僅係自行參考使用等等簡易之目的，但報告書交付後，當事人如何“不小心”的任意使用與散佈，其實估價師們大多無法掌握與控制。當下一個業務考量的念頭，對於產業發展的傷害實是深遠。

三、推行輪案機制的好處

         要提升產業形象，確立報告書品質水平，由公會來推行相關之制度與要求，是最能收到成效之作法，故臺中市不動產估價師公會(簡稱臺中公會)在歷任理事長與公會幹部的努力下，建立了所謂的『輪案機制』。

         輪案機制簡單的說是三大部分組成，也就是專案、輪案及襄閱。由輪序之專案委員擔任對外委託(者)單位聯絡之窗口，負責確認估價基本事項及報價之相關工作，對內其不得對於實際進行之估價作業及報告書內容發言，或影響輪案估價師的獨立作業空間。在制度的設計上，專案委員的存在係確保實際進行估價之輪案估價師不受到當事人可能的干擾，又能讓案件順利進行關鍵的角色。

         而輪案估價師負責在專案委員確認妥適之估價基本事項等基礎下，進行估價報告書的製作。輪案估價師將報告製作完成後，則交由數位襄閱委員們進行估價報告書的實質審查，在審查完成後，將估價報告書交付予委託單位。這樣的制度建立，讓報告書之品質達到一定水平以上，讓輪案估價師以及襄閱委員群免於受到不當干擾之疑慮，對於擴大公會會員參與會務運作，彼此技術交流等均有重大之助益。

四、輪案機制的流程

         臺中公會於第三屆民國九十九年起便開始著手，從既有輪案機制中研擬一套可長可久，更可受各界信賴的會員「輪案管理辦法」及「襄閱作業辦法」。輪案管理與襄閱作業辦法，施行期間已歷經二十二次的理監事會議修正，主要在於制度的設計初期，尚需藉由會員共同參與過程，集思廣益調整原有可能產生的問題與弊病，至今運作已更臻完善，茲檢附臺中公會輪案及襄閱的流程圖，並依序說明如下:

(一)委託單位囑託：

公會收受委託單位之囑託，辦理與不動產估價相關之案件後，首要評估之第一步係判斷是否屬不動產估價師之業務範圍，若係屬不動產估價師之業務範圍後，則依輪案機制錄案辦理。輪派估價師:依公會內部之抽籤順位，依序指派輪值之專案委員負責對外聯繫事宜。

(二)初勘：

         專案委員開始與委託單位聯繫說明相關輪案機制流程並要求其繳納初勘費，若獲委託單位認可並繳費，則進行後續輪案估價師、襄閱組長之輪派，如屬特殊案件可經一定程序後，外聘學界或公部門的襄閱委員來參與報告書的審查工作。

         此時，利害關係人迴避為輪案制度之重點，若專案委員、輪案估價師或襄閱組長中於該輪案中涉有利害關係者，經由主動自行呈報迴避或被動更換迴避兩種方式，確保公會輪案機制之公平與獨立性。

         輪案估價師或襄閱(組長)委員確認無誤後，由專案委員進行勘估標的相關基本資料收集與圖資製作，並約定時間邀集委託單位、相關當事人、輪案估價師及襄閱委員進行現場會勘。

(三)現場會勘：

         現場會勘時，應確認該案之案由、勘估標的之現況，盡可能瞭解相關估價所需之基本資料，如價格日期、價格種類、估價條件等等訊息，並聽取雙方意見陳述。在現勘過程中，公會內部人員均以專案委員為發言窗口，統一發言與記錄相關事項，與會之輪案估價師與襄閱委員均不得與當事人直接聯繫或留下聯絡方式，以避免不必要之困擾發生。

(四)現勘後會議：

         現勘結束後，現場履勘之專案委員、輪案估價師及襄閱委員應隨即就現勘獲得之資訊進行討論分析，判斷該案性質繁複與否、資料收集難易程度、估價方向與工作量等事項，並決定應收取之估價費用。

(五)報價：

         由專案委員與委託單位或當事人進行書面報價。若繳費確定委託後，依案件繁複性質，決定該襄閱小組之成員人數多寡，由最基本之兩人一組到至多五人一組，組成襄閱委員群。

(六)估價前會議：

         襄閱小組委員輪派完成後，未參與初勘的襄閱委員亦需事先至現場履勘後，再進行估價前會議，由專案委員主持，輪案估價師與全體襄閱委員之間，討論估價案進行之細節與注意事項，達成初步的估價前提共識，以確保該案順利進行，避免襄閱委員群與輪案估價師對於估價條件及估價方法的選定邏輯差異過大，造成襄閱過程溝通不良。此時當注意者，若對於案件之基本事項或估價條件仍有疑義者，則應由專案委員與委託單位再行確認，避免認知差距而使估價報告書之製作與委託單位之需求發生偏誤。

(七)製作報告書：

         估價前會議進行完畢，輪案估價師與襄閱委員群間已達成執行方向共識，並確認估價基本事項、估價條件等無誤後，由輪案估價師獨立進行估價作業，在期限內製作符合公會要求一定品質的估價報告書。

(八)襄閱審查會議：

         報告書完成後，排定時間進行襄閱程序，於正式襄閱前襄閱委員群需先行召開襄閱會前會，將各自的襄閱書面意見列舉缺失彙整，並將對於報告書不同的襄閱意見溝通討論，統合一致的修正共識，讓輪案估價師更改報告書時，能方向明確避免多頭馬車。

         輪案估價師必須於襄閱會議向襄閱委員作正式簡報，並於第二次襄閱時將襄閱意見做成綜理表，向襄閱委員完整說明修正情形，最後經襄閱通過或N次修正通過後，方得出具正式估價報告書。

(九)結案：

         由公會秘書處確認已完成所有標準化程序後，正式函文將估價報告書交付與委託單位，完成該次輪案程序，並將該案相關文件收納於資料袋完整保存，以便日後調閱。

         而輪案估價師應於往後公會所舉辦的案件分享讀書會，義務將該案件執行過程及報告內容於隱匿當事人資料後，以簡報方式跟同業作案件分享，藉此提升估價師及估價助理間技術，成為促進經驗交流的平台功能。

五、輪案機制對產業的影響

         其實筆者們不免有些感慨，身為不動產業界唯一高考等級之專門職業人員，其所受之對待，似乎未能與專業程度呈一正向關係，常有委託者說，重要的只有兩個數字，一是估值為何?一是服務費用高低?反正估價之過程與內容並非其專業，並不在乎。在市場競爭下，服務費用與估值主導絕大多數的業務來源。惟低廉的服務費用是否仍可產出一份品質與公信力俱佳之估價報告書?相信大家都心中有數！如此的產業發展方向，不免令人憂心。而輪案機制的建立，適可為這樣的產業發展創造一個前所未有的契機。

         藉由輪案的參與，專案委員可以磨練業務溝通技巧、增加業務接觸的面向，輪案估價師、襄閱委員能增進報告書製作之水平、擷取會員間不同層面的思考邏輯及專業經驗，並獲得一定之服務報酬等，都是直接而立即的效果。但是其實輪案制度最深遠的影響，還是在於估價產業發展之導正，爭取並維護估價師的專業尊嚴。早期估價師間為了求得業務，削價競爭，製作一份粗略的估價報告書，其委託書與工作資料需保存十五年，在科技發達的年代，該報告書的流傳範圍與廣度也會超出估價師的想像極限，其影響之深遠，對於產業的斲傷與危害並不是說說笑笑那樣簡單。

         藉由輪案制度之推行，使估價師們享受公會所提供教學相長的環境與氛圍，有著自我提升的機會，也慢慢教育、潛移默化委託(者)單位，使其體會不動產估價真正的內涵，及明瞭估價報告書應有的市場價值。

六、輪案機制所面臨的問題

         然而臺中公會在輪案制度建立的過程，部分規定也遭到少數會員的質疑，其中爭議較大者如下：

(一)實質或形式襄閱(審查)問題：

         首先說明，何謂形式審查與實質審查?所謂形式審查，係僅針對報告書相關之文字敘述、版面編排、文字或數字之誤打誤繕與否進行審查，而不涉及報告書結論與估值之判斷；而實質審查，則除了形式審查外，對於估價學理與邏輯之運用、案例之選定、價格決定等等內容，均要予以認真的細究與討論。

         輪案制度實行之初，部分參與輪案之估價師，因長久以來作業習慣之差異，對於品質要求良窳或價值邏輯判斷之認知不同，常會在襄閱時發生爭議，而產生對於輪案機制之抗拒。關於此點爭議，經過多次檢討後，在制度的設計上，增加了估價前會議的機制，讓輪案估價師與襄閱委員在報告書進行前，先有充分討論的過程，以減少可能的爭議。此外，另設有協調會的機制，對於輪案估價師與襄閱委員間無法達成共識之歧異，再由公會資深幹部進行瞭解協調，使輪案機制能順利進行。相信此點爭議，在大家更熟悉公會的輪案機制後，能充分感受到公會為提升產業的形象而獲得改善。

(二)輪案效率問題：

         公會輪案機制為求報告書品質與制度運作的順暢，其相關程序與要求，相較於個別事務所均為繁複與慎重，致其時程上不如個別事務所有彈性，而或有效率較為低落之質疑，這是較難避免的問題。日後，在制度設計上，如何節省程序，控管作業時程，係輪案制度需加以精益求精的地方。

(三)是否與會員事務所爭利：

         輪案初期部分規模較大事務所認為估價市場有限，為何公會還要推行輪案制度與會員搶食案件。然公會一直認為過去以來估價師形象與功能性無法獲得認同，報告書品質與收費標準不一致，惡性循環結果，只會讓估價市場每況愈下，最後才意識到估價師真正的敵人是自己。

         因此，不妨用健康的心態及更大的格局，來看待眾志成城的公會輪案制度，只要估價市場因品質提升，報告書公信力獲得肯定，市場的餅必然越做越大。

七、結語

         輪案機制創設之初，係為導正產業發展而生，非但沒有辦法立竿見影，甚至對原有的估價界生態是有衝擊的，任何人都害怕改變，但是唯有勇於突破傳統的窠臼與舊思維，才能為產業發展找到一線生機。因此，臺中公會在推行輪案制度初期，確實也遇到了一些內部的阻力，甚至受到外界許多的冷嘲熱諷，但另我們感到欣慰的是，大部分的公會成員還是很堅定的持續走下去，至今也慢慢獲得全體會兄會姐的認同，甚至有了難能可貴的成果。然而沒有一個制度是完美無瑕的，臺中公會做為估價產業中，推行輪案制度的先行者，一路走來如摸石過河，不藏私的奉獻各自心力，誠屬不易。

         所以，公會是未來不動產估價產業發展的領頭羊，是否更要團結合作、不計小利，如果公會組織中大家擁有相同目標一起前進，彼此之間互相推動，能更快速更容易的達成目的，就像野雁般的感覺，互相扶持、激勵，提升專業水平，培養榮譽感與自信心。這不只是臺中公會，期盼還有賴全國不動產估價師一起共同努力。