市地重劃前、後地價查估模式探討

壹、前言

         市地重劃係就都市計畫指定之特定範圍內土地，以交換分合之開發手段，將地界不整、畸零狹小或未面臨道路之土地，重新劃定其界址及地形，使之成為皆正臨道路、可立即建築之整齊宗地；同時亦併同重劃工程施工，將區內部分公共設施予以闢建完成。而重劃區內之公共設施用地及辦理重劃所需之工程、重劃費用、貸款利息，皆由區內土地所有權人依受益程度差異，按不同比例負擔，每位地主扣除重劃負擔，配回改良後可開建築之原有土地。

         近年市地重劃糾紛頻傳、爭訟不斷，土地分配不公問題尤為甚者，探求其原因不外乎在於長期以來各界漠視「重劃前、後地價查估」之重要性，以至不實的地價查估，嚴重影響參與重劃地主權益。對於強調以重劃、前後地價查估來反映地主的受益程度，公平負擔精神之整體開發理念，顯得格外的諷刺。基本上，重劃前、後地價為計算重劃區公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分合或繳交差額地價、領取現金補償等措施之主要標準。換言之，不動產估價師於重劃前、後地價查估之準確度，關係著開發者在重劃負擔之計算以及土地分配設計之合理與否，倘地價查估結果若存有瑕疵，則會直接影響重劃業務之公平性。

         因此，市地重劃開發案能否成功，根源問題在於不動產估價師有無奉行重劃受益者負擔精神，落實重劃前、後地價的查估規範，兼顧開發者與地主間、地主與地主間的衡平責任。本文試圖就市地重劃土地分配的公式原理，探討現行重劃前、後地價查估種種問題，並具體建議不動產估價報告書應以何種模式呈現，俾便不動產估價師於市地重劃中發揮應有的角色功能。

貳、現行重劃前、後地價法令規範盲點

参、重劃前、後地價與土地分配公式關聯性

一、計算全區的平均負擔

二、計算個別地主的負擔

三、做為「調整分配」改算重劃前面積之基礎

四、繳交差額地價與領取現金變通補償之標準

肆、重劃前地價查估模式探討

伍、重劃後地價查估模式探討         

陸、應用於不動產估價報告書之具體建議

一、價格種類

二、價格日期

三、重劃前、後地價查估程序

四、重劃前、後地價查估方法

五、重劃前、後地價查估調整因子、調整率

柒、地價評議問題

捌、總結

         如何衡平處理重劃前、後地價間的差異，以一套嚴謹的查估過程、審議程序，以及多重的救濟管道，是市地重劃良性發展重要的課題。冀望未來社會各界多能重視不動產估價師於其中所扮演的關鍵角色，給予專業上的肯定，以落實真正的土地正義。

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