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不動產估價師的美麗與哀愁

「全國不動產估價政策之規劃及展望研討會」文章發表
2011-09-30



         昔日人稱亮眼的黃金證照,經歷十年的光陰歲月,不可諱言的業務發展卻是節節敗退,當初產官學一致認定國家考試最難考取,從業人員素質亦最高的「不動產估價師」,如今卻叫好不叫座。所幸還有一群熱愛鑑價工作的會兄、會姐們,並沒有因此自暴自棄,反而堅守崗位在逆境中執著於本業越挫越勇,內心實在感佩不已,適逢建國百年茲就產業發展所面臨問題及如何突破現有困境,提出個人淺見供參考。


一、產業發展所面臨問題


1.主管層級過低

         目前估價師的法定業務屈指可數,究其主因在於中央主管承辦單位地政司層級過低,導致與不動產估價相關業務興革,諸如金融機構擔保品鑑估、公共工程地上物查估、強制執行法拍鑑定、IFRS資產重估、地價基準地委外、土地徵收補償、公產管理處分…等估價業務,不斷遭到剝奪、瓜分,或是被弱化、排除的命運,尤其政府高層在一切政治考量的方針下,根本不重視自己一手建立起的估價師制度,反而處處抑制地政司有關估價師的良善建議。


 2.失序業務市場

         過去全聯會主事者礙於公平交易法規範,未能有一套衡量工作內容的標準,最令人詬病是粗糙的報價反而無法突顯估價專業,只會讓大家更漠視估價師的存在價值,因此,產業無法制定統一的收費標準,使得同一件委託案竟然產生報價南轅北轍,最後報告書品質亦迥然而異的混亂現象,更陷致力維護報告書品質的估價師於不義,形成劣幣逐良幣的窘境,外界亦對估價師出現信任危機。


 3.社會認知不足

         估價師雖已歷十年的慘澹經營,但外界還是了解不多甚至非常的陌生,顯示大多數的估價師性格沉穩、內斂、保守、含蓄,很少花時間參與社團活動,更沒有投入太多成本做自我行銷宣傳,公會功能亦因此難以有效發揮,加上政府關注程度低,以致於遇有不動產估價的需求,大多不知道要委託不動產估價師。


4.廉價勞務報酬

         台灣專業環境一直未受到應有的尊重,使得勞務財衡量標準未隨著證照取得的高門檻而有合理的對價關係,九十年至今估價師考試錄取共四百八十位,卻只有二百七十位不到六成的人選擇開業,而真正進入實務操作領域的估價師,早已被廉價的勞務費用成為「窮忙族」,尤其占比例最大宗的法拍、消金業務,平均單件收費不到六千元,衝擊整個不動產估價市場,使得估價師的社會地位大為滑落,如此與高素質人力資源不相當的收費機制,也讓外界一頭霧水。

 

5.人才培育不易

         原本估價工作是新一代年輕人所嚮往的職場,事實上端看如此多彩多姿具高挑戰性的工作內容也理應如此,然由於估價現階段非屬高獲利產業,從業人員亦需較長時間養成,形成大多數的事務所不願進用無經驗的社會新鮮人,而高勞力密集作業模式,亦造就許多科班畢業生以考公職做為終生職志,估價人員平均二~三年資歷後轉任其他相關產業,以致於人才出現前所未有的斷層。


二、如何突破現有的困境


1.地政司應升格

         土地行政乃是國家的重要組織工作,然以目前中央地政業務,僅由內政部之幕僚單位地政司負責,組織層次偏低,編制人力不足,難以因應龐大、繁瑣的平均地權業務需要,致使土地行政功能無法充分發揮;所以本會極力推動並自發性串聯地政士、仲介、代銷等四大公會訴求成立中央專責地政機關—地政署,才能前瞻及有效解決當前房價高漲、不動產實價登錄、市價徵收補償…等問題,並迅速因應國內外政經局勢變化,檢討公告現值與市價脫鉤的查估模式,更重視估價師們對政府的施政期待。

 

2.事先收初勘費

         「初勘費」顧名思義意旨:「不動產估價案件在未報價階段的前置作業諮詢費」。類似律師的談話諮詢費用以確立是否興訟或是另謀其他解決之道;另如醫師的看診費用,以決定身體要檢查的地方及未來治療的方向,這是專業人士一種無可取代的時間成本概念。


         我想一個鑑估委託案在沒有周全勘估標的的內容,及充分聽取當事人委託的緣由、估價目的、條件、價格種類、日期…等估價前提下,相當籠統的報價對當事人及估價師其實是相當不嚴謹且不負責任的。


         然而每個評估案均要調閱相關圖說資料,確定估價基本事項,分析產權、現況、使用管制及至現場確認勘估標的使用情形,在未正式受委託前已耗費事務所一定的人力、物力、時間成本,如果進行前置作業之前沒有先向客戶收取一定金額的初勘費,我想估價師不但很有可能做白工,更會讓估價師的專業資源被濫用尊嚴被踐踏,無法達到以價制量高水平及高品質的最適狀態。


         因此,有了「初勘費」這個完整且標準化的作業程序,可以精準的掌握案件狀況,大幅降低同業間惡性削價競爭的情事發生,消弭與客戶間不必要的委託糾紛與交易成本,也讓估價師的專業得以彰顯、尊嚴得以維護。


 3.研擬案件分析

         在收取初勘費明瞭整個估價環節之後,接下來便就整個案件繁複性質給予客戶合理的報價,當然除了考量上述初勘時所就已清楚的勘估標的內容、量體、產權、使用管制、現況…等基本事項,包括未來進行作業時可能所需的人力、時間、經費…等管銷成本,還有各項資料分析及案例蒐集的難易程度;有無審議機制或是簡報程序…等,都是權衡勞務報酬的指標。


         如能建置一套衡量工作內容、繁複、風險的「案件分析表」,將計算的指標有效量化成權重,我想就不會讓外界覺得估價市場不成熟、沒有一致性之負面觀感,因此,全聯會正著手研擬以權重積分的模式,提供估價師於報價時能夠環顧所有的影響鑑價費用因素,給客戶感覺估價師間雖不近亦不遠矣之客觀、合情、合理的報價,藉此修正過去單純只以基本費加上大約估值的一定費率,沒有恰如其分、以偏概全的報價文化。


 4.建置統一格式

         現在除了全聯會有第二號公報「敘述式報告書」、台北公會「都市更新報告書範本」,及台中公會「法拍版報告書格式」外,每間事務所對琳瑯滿目的案件均各行其事,報告書架構可說是五花八門、不一而足,加上有許多特殊估價目的的案件(如土地重劃、區段及一般徵收、容積移轉、共有物分割…等),讓外界看到估價師的報告書可說是眼花撩亂,更無法分辨品質優劣差異。因此,急需全聯會研擬出統一的版本,俾讓全國估價師作業時有所依循。


5.強化公會功能

         公會為估價師法所明定「業必歸會」的法定組織,可藉由自律型的社團運作機制提升不動產估價技術,協助政府與民間推廣不動產估價業務,並為產業爭取更多的權益與福祉。因此,公會如能發揮應有的功能,我想估價市場也能隨之拓展開來。


         未來公會將加強與媒體的互動,舉辦相關座談會集體將估價師行銷出去;同時會不時公開呼籲政府正視估價師存在的必要性;建議與不動產估價業務相關興革事項。當然內部的道德約束與紀律維護,亦是外界觀察估價師是否具公信力的重要指標之ㄧ。相信唯有凝聚公會團結力量,所有的不可能將化為可能。


         最後,除了冀望政府與公會齊心協力推動不動產估價業務之外,我想每一個估價師應培養自身的榮譽感與對產業的使命感,致力於估價報告書品質的提升,有機會擔任教學工作推廣估價技術;撥空多參與公會各項活動,凝聚向心力與團結力一起對外發聲,讓外界看到我們的存在價值;個人事務所在拓展業務同時要瞻前顧後,以企業化永續經營方式培育估價人才;資深估價師應不藏私的樂於分享寶貴的估價經驗,扶持新進的估價師使之能為產業奉獻一份心力。


         總之,「眾志成城」估價師產業在發展初期如要以小搏大,就必須以有限的資源展現無限的豐沛活力,並珍惜自身的羽毛,扮演好公正、客觀第三人的角色,讓各界得以信賴付託。我們相信估價師的公理、正義不是不到,只是時機未到,有賴大家的一起努力、奮鬥,為國家、社會發揮息爭止訟,成為穩定台灣經濟發展的關鍵力量。