不動產估價師的美麗與哀愁

         昔日人稱亮眼的黃金證照，經歷十年的光陰歲月，不可諱言的業務發展卻是節節敗退，當初產官學一致認定國家考試最難考取，從業人員素質亦最高的「不動產估價師」，如今卻叫好不叫座。所幸還有一群熱愛鑑價工作的會兄、會姐們，並沒有因此自暴自棄，反而堅守崗位在逆境中執著於本業越挫越勇，內心實在感佩不已，適逢建國百年茲就產業發展所面臨問題及如何突破現有困境，提出個人淺見供參考。

一、產業發展所面臨問題

1.主管層級過低

         目前估價師的法定業務屈指可數，究其主因在於中央主管承辦單位地政司層級過低，導致與不動產估價相關業務興革，諸如金融機構擔保品鑑估、公共工程地上物查估、強制執行法拍鑑定、IFRS資產重估、地價基準地委外、土地徵收補償、公產管理處分…等估價業務，不斷遭到剝奪、瓜分，或是被弱化、排除的命運，尤其政府高層在一切政治考量的方針下，根本不重視自己一手建立起的估價師制度，反而處處抑制地政司有關估價師的良善建議。

 2.失序業務市場

         過去全聯會主事者礙於公平交易法規範，未能有一套衡量工作內容的標準，最令人詬病是粗糙的報價反而無法突顯估價專業，只會讓大家更漠視估價師的存在價值，因此，產業無法制定統一的收費標準，使得同一件委託案竟然產生報價南轅北轍，最後報告書品質亦迥然而異的混亂現象，更陷致力維護報告書品質的估價師於不義，形成劣幣逐良幣的窘境，外界亦對估價師出現信任危機。

 3.社會認知不足

         估價師雖已歷十年的慘澹經營，但外界還是了解不多甚至非常的陌生，顯示大多數的估價師性格沉穩、內斂、保守、含蓄，很少花時間參與社團活動，更沒有投入太多成本做自我行銷宣傳，公會功能亦因此難以有效發揮，加上政府關注程度低，以致於遇有不動產估價的需求，大多不知道要委託不動產估價師。

4.廉價勞務報酬

         台灣專業環境一直未受到應有的尊重，使得勞務財衡量標準未隨著證照取得的高門檻而有合理的對價關係，九十年至今估價師考試錄取共四百八十位，卻只有二百七十位不到六成的人選擇開業，而真正進入實務操作領域的估價師，早已被廉價的勞務費用成為「窮忙族」，尤其占比例最大宗的法拍、消金業務，平均單件收費不到六千元，衝擊整個不動產估價市場，使得估價師的社會地位大為滑落，如此與高素質人力資源不相當的收費機制，也讓外界一頭霧水。

5.人才培育不易

         原本估價工作是新一代年輕人所嚮往的職場，事實上端看如此多彩多姿具高挑戰性的工作內容也理應如此，然由於估價現階段非屬高獲利產業，從業人員亦需較長時間養成，形成大多數的事務所不願進用無經驗的社會新鮮人，而高勞力密集作業模式，亦造就許多科班畢業生以考公職做為終生職志，估價人員平均二~三年資歷後轉任其他相關產業，以致於人才出現前所未有的斷層。

二、如何突破現有的困境

1.地政司應升格

         土地行政乃是國家的重要組織工作，然以目前中央地政業務，僅由內政部之幕僚單位地政司負責，組織層次偏低，編制人力不足，難以因應龐大、繁瑣的平均地權業務需要，致使土地行政功能無法充分發揮；所以本會極力推動並自發性串聯地政士、仲介、代銷等四大公會訴求成立中央專責地政機關—地政署，才能前瞻及有效解決當前房價高漲、不動產實價登錄、市價徵收補償…等問題，並迅速因應國內外政經局勢變化，檢討公告現值與市價脫鉤的查估模式，更重視估價師們對政府的施政期待。

2.事先收初勘費

         「初勘費」顧名思義意旨：「不動產估價案件在未報價階段的前置作業諮詢費」。類似律師的談話諮詢費用以確立是否興訟或是另謀其他解決之道；另如醫師的看診費用，以決定身體要檢查的地方及未來治療的方向，這是專業人士一種無可取代的時間成本概念。

         我想一個鑑估委託案在沒有周全勘估標的的內容，及充分聽取當事人委託的緣由、估價目的、條件、價格種類、日期…等估價前提下，相當籠統的報價對當事人及估價師其實是相當不嚴謹且不負責任的。

         然而每個評估案均要調閱相關圖說資料，確定估價基本事項，分析產權、現況、使用管制及至現場確認勘估標的使用情形，在未正式受委託前已耗費事務所一定的人力、物力、時間成本，如果進行前置作業之前沒有先向客戶收取一定金額的初勘費，我想估價師不但很有可能做白工，更會讓估價師的專業資源被濫用尊嚴被踐踏，無法達到以價制量高水平及高品質的最適狀態。

         因此，有了「初勘費」這個完整且標準化的作業程序，可以精準的掌握案件狀況，大幅降低同業間惡性削價競爭的情事發生，消弭與客戶間不必要的委託糾紛與交易成本，也讓估價師的專業得以彰顯、尊嚴得以維護。

 3.研擬案件分析

         在收取初勘費明瞭整個估價環節之後，接下來便就整個案件繁複性質給予客戶合理的報價，當然除了考量上述初勘時所就已清楚的勘估標的內容、量體、產權、使用管制、現況…等基本事項，包括未來進行作業時可能所需的人力、時間、經費…等管銷成本，還有各項資料分析及案例蒐集的難易程度；有無審議機制或是簡報程序…等，都是權衡勞務報酬的指標。

         如能建置一套衡量工作內容、繁複、風險的「案件分析表」，將計算的指標有效量化成權重，我想就不會讓外界覺得估價市場不成熟、沒有一致性之負面觀感，因此，全聯會正著手研擬以權重積分的模式，提供估價師於報價時能夠環顧所有的影響鑑價費用因素，給客戶感覺估價師間雖不近亦不遠矣之客觀、合情、合理的報價，藉此修正過去單純只以基本費加上大約估值的一定費率，沒有恰如其分、以偏概全的報價文化。

 4.建置統一格式

         現在除了全聯會有第二號公報「敘述式報告書」、台北公會「都市更新報告書範本」，及台中公會「法拍版報告書格式」外，每間事務所對琳瑯滿目的案件均各行其事，報告書架構可說是五花八門、不一而足，加上有許多特殊估價目的的案件（如土地重劃、區段及一般徵收、容積移轉、共有物分割…等），讓外界看到估價師的報告書可說是眼花撩亂，更無法分辨品質優劣差異。因此，急需全聯會研擬出統一的版本，俾讓全國估價師作業時有所依循。

5.強化公會功能

         公會為估價師法所明定「業必歸會」的法定組織，可藉由自律型的社團運作機制提升不動產估價技術，協助政府與民間推廣不動產估價業務，並為產業爭取更多的權益與福祉。因此，公會如能發揮應有的功能，我想估價市場也能隨之拓展開來。

         未來公會將加強與媒體的互動，舉辦相關座談會集體將估價師行銷出去；同時會不時公開呼籲政府正視估價師存在的必要性；建議與不動產估價業務相關興革事項。當然內部的道德約束與紀律維護，亦是外界觀察估價師是否具公信力的重要指標之ㄧ。相信唯有凝聚公會團結力量，所有的不可能將化為可能。

         最後，除了冀望政府與公會齊心協力推動不動產估價業務之外，我想每一個估價師應培養自身的榮譽感與對產業的使命感，致力於估價報告書品質的提升，有機會擔任教學工作推廣估價技術；撥空多參與公會各項活動，凝聚向心力與團結力一起對外發聲，讓外界看到我們的存在價值；個人事務所在拓展業務同時要瞻前顧後，以企業化永續經營方式培育估價人才；資深估價師應不藏私的樂於分享寶貴的估價經驗，扶持新進的估價師使之能為產業奉獻一份心力。

         總之，「眾志成城」估價師產業在發展初期如要以小搏大，就必須以有限的資源展現無限的豐沛活力，並珍惜自身的羽毛，扮演好公正、客觀第三人的角色，讓各界得以信賴付託。我們相信估價師的公理、正義不是不到，只是時機未到，有賴大家的一起努力、奮鬥，為國家、社會發揮息爭止訟，成為穩定台灣經濟發展的關鍵力量。