不動產估價師 專業應獲重視

         據營建署七十七年函釋關於建築師法第十六條及第十七條所稱估價業務，係指建築師依「建築法及建築技術規則、建築管理規則等規定」之建築物工程估價乙節。經查建築法、建築技術規則及建築管理規則等，均無任何關於估價之規定。相較於不動產估價技術規則就訂了一百三十四條，建築法之相關法規竟無任何估價之規定？建築師辦理估價業務以往作業遵循方式為何？若非建築師以往不做估價，試問其主管機關何以不需對估價作業方式有所規範？既毫無規範，對委託消費者能有何保障？故建築師充其量僅能提供建築物工程造價，實不宜擴張包括建築土地估價。

         惟建築師估價業務若擴充解釋包含建築物及建築土地之估價，將產生下列問題：

1. 破壞專業證照制度：若建築師無須估價師考試，即能辦理建築物及建築土地估價，實有違專門職業及技術人員考試制度專業分工之精神，國內證照制度理念將因此喪失殆盡。
2. 建築師未曾考過估價科目：建築師通過考試取得建築師資格，考試科目並無不動產估價，其專業能力是否能完全勝任，不無疑義。
3. 肇致不動產市場交易糾紛：估價師估價有疑義，估價師法規定可由公會協調；估價有問題有估價師懲戒委員會及主管機關約束。但建築師估價如有上述情形，則無法規範對消費者權益必產生影響，肇致不動產市場交易糾紛。
4. 建築師未能掌握全部估價方法：不動產估價依規定須兼採比較法、收益法、成本法、土地開發分析法及折現現金流量分析，並綜合判斷決定價格。建築師僅掌握成本法提供工程造價，實難求精確。
5. 違背專業分工精神：建築師之專業在建築設計，不動產估價師之專業在不動產估價，不動產估價師制度業已立法，基於專業分工及證照制度，二者業務應有區隔，以免委託人產生混淆。
6. 政府立場不連貫：不動產估價師法施行前，營建署業於七十七年明示「建築物之新建、增建、改建、修建行為時所為工程上之估價」；估價師法施行後，明定估價業務需經估價師考試，若反將之擴張建築師估價包含建築土地估價，建築師不需估價考試而能辦理估價師估價業務，不免令外界質疑政府前後立場一貫性。
7. 斲傷不動產估價師制度：國內推動不動產估價師制度歷經十數年，目前有二四五位不動產估價師開業，不動產估價業務於市場上，建築物及建築土地幾佔八成。若一萬五千名建築師得辦建築物及建築土地，不僅斲傷不動產估價師制度，市場上既有千萬可從事估價師業務，政府又何需歷經十數年積極推動不動產估價師法？考選部又何需舉辦不動產估價師考試？
8. 違反與國際估價接軌原則：國際上專業估價者毫無有建築師之例，如中華民國土地估價學會於2004年於我國主辦第二十二屆泛太平洋不動產估價師、鑑定師、顧問會議（Pan Pacific Congress of Real Estate Appraisers Valuers and Counselor），有十多國參加，歷屆參與代表幾無建築師即可證明。我國既已有估價師證照制度，若由建築師估價將為國際之奇異特例。

         不動產估價師法規定建築師得辦理建築物估價，不得辦理土地估價。建築師法第十六條若依營建署之解釋函令，則包括建築土地估價。同位階之法律，就同一事項而有不同之規定，依「後法優於前法」、「新法優於舊法」及「新法改廢舊法」之法律適用原則，當然優先適用不動產估價師法，故宜請政府重視此爭議問題，讓不動產估價師產業發展正常化。