土地持分的價量迷思 不動產估價師替您把關

         近來司法單位委託本所執行共有土地裁判分割（簡稱共有物分割）之鑑價案件，數人因繼承遺產或者其他因素，致使系爭土地長期以來產權形成分別共有之狀態，共有人間持分多寡消長互見，地上物座落分佈雜亂意見難以整合，使得該筆土地面臨利用上之窘境，為求產權關係單純化並讓建物與共有人產權一致，遂依共有人協議或申請之假分割圖說案，進行分割前後合理地價之估算，作為法官裁量共有人間應互為找補金額之參考。

         然一般人常誤以為某共有人甲分割後之宗地面積，如果較分割前持分面積增加，必然需拿錢出來給他共有人做找補之用；反之，假使另一共有人乙分割後面積較分割前持分短少，則將可受補部分價款。此一找補邏輯則往往犯了「價」與「量」的盲點與迷思問題。

         打個比方甲所分配之位置並非臨街地，區位相較其他分割後的宗地為差，雖然分回較多的土地面積，但其分割後立地條件之總價值，卻遠遠不如分割前的持分價值，這時候他共有人應支付因分割所增加的市場價值給甲，就變成理所當然的事了。而相對的如乙依上述情形分割後卻配得街角地，面積雖然較分割前短少，但卻獲得無可取代的高地價區位土地，相信拿錢出來找補給其他共有人就變的相當天經地義了。

         市地重劃前後地價與都市更新權利變換與共有物分割有著異曲同工之處，以地主參與市地重劃來說好了，大家皆認為一百坪的土地參與重劃，至少可分回原位次土地1/2大約五 十坪 左右的面積，然地主殊不知道這不過是一個平均值的概念，在配地時仍需以「不動產估價師」所查估的重劃前後地價，據以計算重劃負擔與未來分配的比例。因此，每個參與重劃的地主最後所分回的土地面積，必然因立地條件與使用管制而有所差異，主因來自於重劃前原土地價值與重劃後配回土地的地價不同所致，而都市更新在計算更新前後房價時也亦然如此。

         因此，自從不動產估價師制度正式上路之後，相信更能夠在這些問題之間扮演公正、客觀關鍵第三者的角色，大家有需要時不妨多藉助他們的專業，在參與上述分割、重劃、更新案時不吃虧，兼能維護自身應有的權益。