打破不動產價格迷思 明辨正常與限定差異

         這陣子正好參與地方政府的財產審議委員會，針對部分民眾本身所有之建築用地，因其面積過小或是地形畸零不整，未達最小建築開發面積，而為結合鄰地併同開發利用，於是先行取得建管單位畸零地合併使用證明，欲為專案價購公有非公用之不動產，本人遂當場提出「限定價格」的概念，引發與會人員的一番討論。究竟每一宗土地是否只有一個客觀的「價格」，亦或是因情況特殊之下，會衍生出兩種不同的價格，甚至更多樣的價格出來，這是很值得大家共同來關心的地方。

         在不動產估價技術規則第二條的用詞定義裡面，對於價格種類就分成了「正常價格」、「限定價格」、「特定價格」及「特殊價格」等四大價格。因「特殊價格」不具市場性，無法成為融通物，故本文不予討論；「特定價格」指的是在特定的條件之下，所應該成就的價格，較具假設性及不確定性，茲待下次再予以螯述，但究竟「正常價格」與「限定價格」有何不同，同一個標的物為何均有可能產生該兩種價格呢？

         然不可否認的就不動產這個「物」（權利的客體）而言是相當中性的，其不具有像人類（權利的主體）般的大腦思考、情緒反應，然為何會產生價格上的差異，是不動產本身的關係嗎？還是其他因素構成的結果？我想全都是因為不動產帶給每個人的主觀效用不同，造成了價值判斷問題，於是市場客觀、合理的價格就產生了差異性。

         我們可以說這個不動產對特定人（封閉市場）而言，效用極高、貢獻很大，但對一般人（公開市場）而言就顯得不是那麼的重要了，然多數人對某不動產主觀的評價，會形成一個客觀的價值，也就是說普世社會都會認同這樣一個雖不近亦不遠矣的「正常價格」，但對於毗鄰地所有權人或是租地建屋的承租人而言，正常價格很可能是他們無法成交亦或是認同的價格了。

         如同一開始提到的案例，既然民眾想買毗鄰公有非公用的土地，促進自身土地的利用價值，比市場行情更高的價格取得，我想大家都會認同這樣的作法，此價格就是本文所說的「限定價格」了。任何畸零地因未達最小建築面積，無法單獨開發利用。於是取得他人一部份的土地後，增加了原本畸零地的利用價值，與其結合這塊地發揮了比其他非毗鄰土地更大的效用，畸零地所有權人均會以相較於一般市場更高的價格買受，這樣的價格當然也是合理的價格，您說是吧？