市地重劃前、後地價與市價之關聯性及地價上漲率於土地分配之影響

前言

         市地重劃係就都市計畫指定之特定範圍內土地，以交換分合之開發手段，將地界不整、畸零狹小或未面臨道路之土地，重新劃定其界址及地形，使之成為皆正臨道路、可立即建築之整齊宗地；同時亦併同重劃工程施工，將區內部分公共設施予以闢建完成。而重劃區內之公共設施用地及辦理重劃所需之工程、重劃費用、貸款利息，皆由區內土地所有權人依受益程度差異，按不同比例負擔，每位地主扣除重劃負擔後，配回可開發建築之原有土地。

         近年市地重劃糾紛頻傳、爭訟不斷，土地分配不公問題尤為甚者，探求其原因不外乎長期以來各界漠視「重劃前、後地價查估」之重要性，以至不實的地價查估，嚴重影響參與重劃地主權益。對於強調以重劃、前後地價來反映地主的受益程度，公平負擔精神之整體開發理念，顯得格外的諷刺。基本上，重劃前、後地價為計算重劃區公共設施用地負擔、費用負擔、土地交換分合或繳交差額地價、領取現金補償等措施之主要標準。換言之，不動產估價師於重劃前、後地價查估之準確度，關係著開發者在重劃負擔之計算以及土地分配設計之合理與否，倘地價查估結果若存有瑕疵，則會直接影響重劃業務之公正性。

         因此，市地重劃開發案能否成功，根源問題在於不動產估價師有無奉行重劃前、後地價的合理查估模式，以重劃前後地價之上漲率，來反映受益程度高低，進而計算土地分配公式，落實重劃公平負擔之精神。兼顧開發者與地主間、地主與地主間的衡平責任。本文試圖就市地重劃土地分配的公式原理，探討現行重劃前、後地價查估與市價之關聯性，及地價上漲率於土地分配之影響…種種問題，並具體建議不動產估價報告書應以何種形式呈現，其中的價格日期認定時間點與重劃前後地價合理查估模型，俾便不動產估價師於市地重劃中發揮應有的角色功能。

現行重劃前、後地價法令規範盲點

         平均地權條例施行細則第八十一條規定：「依本條例第五十六條辦理市地重劃時，應由直轄市或縣(市)主管機關調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前、後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。」由前開法令足見重劃前、後地價確為市地重劃計算負擔、土地分配的重要依據。

         因此，市地重劃實施辦法第二十條再延伸規定：「重劃前、後之地價應依下列規下定查估後，提請地價評議委員會評定之。一、重劃前之地價應先調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當期公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。二、重劃後之地價應參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。」然前述僅就重劃前、後土地之查估為原則性之說明，而地價查估單位實際從事查估作業時，內政部亦有編印「市地重劃作業手冊」，於第拾章節查定地價將辦理重劃前、後地價其查估方法、應繪製的圖表做了粗略式的要求，但現行的相關法令中並未就操作面更為明確、近一步的詳細規範。 

         雖102年12月20日修正不動產估價技術規則正式公告時，增列第一百二十二條之一：「市地重劃估價，其重劃前、後地價評估項目應依平均地權條例及其施行行細則、市地重劃實施辦法及獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法等相關法令規定辦理。」該新增條文雖未將其中法令內條號具體明示，但仍足以判別技術規則以概括方式，引用本文前二段所述法令內容，作為市地重劃前、後地價查估之依據。

         或許地價查估屬於高度技術性之作業，前述法令對於估價過程難免無法為鉅細靡遺之規範，而賦予地價查估單位裁量的空間，然而太過模糊的法令依據，架構一個空泛的查估模式，亦未有一套較為客觀、具體的操作流程，在市地重劃衍生龐大的金錢利益糾葛情形下，反而讓有心人士、利益團體找到了可以上下其手、操弄地價的機會。因此，內政部於95年3月1日台內地字第0950017125號解釋函，規定自辦市地重劃的前、後地價查估，攸關參與重劃土地所有權人權益，需委由不動產估價師查估。但不動產估價師公會全聯會至今仍未有共識，積極研擬一套針對市地重劃前、後地價查估的技術公報，作為同業間統一的報告書格式。使得現階段各縣市政府於地價及標準地價評議委員會(以下簡稱地評會)，審議重劃後前、地價時爭議問題層出不窮，委員間意見莫衷一是，多少地主的權益就這樣無端被剝奪，可見一般。

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